Vous souhaitez louer votre bien meublé ? Connaissez-vous bien vos obligations en tant que propriétaire ? Nous faisons le point sur la question.

Les caractéristiques du logement

Bien entendu, vous devez fournir un logement qui répond à certains critères de décence. Le logement loué doit être d’une surface habitable d’au moins 9m2 et d’une hauteur sous plafond de 2,20m minimum. Il doit respecter un critère de performance énergétique minimal et ne pas constituer de risque pour la sécurité et la santé de votre locataire. Il faut être vigilant quant à l’étanchéité des portes et fenêtres, la conformité des branchements électriques et de gaz mais également à ce que le logement ait une aération et un éclairage naturel suffisants des pièces.

Le logement doit comporter certains équipements dont l’alimentation en eau potable, l’installation de chauffage, l’installation d’évacuation des eaux, un coin cuisine, un WC séparé de la cuisine et un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces.

Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement pour vérifier son état d’entretien ou le faire visiter sans l’accord de son locataire. Avant d’effectuer des travaux, il est également indispensable d’informer le locataire de leur réalisation.

Une liste d’éléments obligatoires

Pour répondre aux besoins quotidiens de votre locataire, il existe une liste d’éléments obligatoires à mettre à sa disposition dont :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson et four (ou four à micro-onde)
• Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°)
• Vaisselle en quantité suffisante et ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Si votre logement ne comporte pas tous ces éléments, le bail sera alors requalifié et il sera considéré comme un logement vide.

Si vous vous apprêtez à mettre en location votre bien, deux options s’offrent à vous : la location meublée ou vide. Mais comment choisir ? Voici quelques éléments à savoir pour vous guider dans votre choix !

Bien évidemment, votre choix dépendra des caractéristiques de votre bien. Un petit appartement meublé proche des écoles et universités aura davantage de demandes locatives, tout comme une maison en quartier résidentiel louée non meublée.

Souplesse contractuelle

En termes de souplesse contractuelle, si vous louez meublé, vous aurez la possibilité de demander deux mois de caution au lieu d’un en location vide. Également, la durée d’un bail est d’un an reconductible au lieu de trois ans en vide. Cette condition peut être un avantage pour vous si vous compter récupérer votre logement pour le vendre rapidement.

Rentabilité de la location

Si l’on se penche sur l’aspect de la rentabilité, louer meublé représente un gros avantage. Selon la localisation de votre logement, vous pourrez demander un loyer plus élevé en meublé qu’en vide. Ainsi, les dépenses d’ameublement seront rapidement amorties. Seul point négatif en raison de prix plus élevés : le turnover de locataires est plus important. Un taux de rotation important des locataires peut engendrer une vacance locative d’un mois ou plusieurs, ce qui peut impacter le rendement.

La fiscalité des loyers

Concernant la fiscalité, pour une location vide, les loyers seront considérés comme des revenus fonciers. Vous devrez déclarer les loyers encaissés au cours de l’année civile ainsi que les éventuelles subventions qui vous ont été versées pour améliorer la qualité du logement. Pour une location meublée, les loyers sont à déclarer dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Si vos recettes annuelles locatives sont inférieures à 23 000€, vous aurez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si vos recettes dépassent ce montant, alors vous serez considéré comme un loueur meublé professionnel (LMP).

Régime Micro-foncier ou réel ?

En location vide, si vous revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000€ (sans les charges), le régime micro-foncier s’applique automatiquement et vous fera bénéficier d’un abattement de 30 % sur le montant des loyers déclaré. Vous pouvez toujours opter pour le régime réel qui permet de déduire vos charges : travaux, assurance, etc. Votre choix est irrévocable pendant 3 ans. Au-delà de revenus annuels de 15 000€, vous aurez l’obligation de souscrire au régime réel. Si vous choisissez la location meublée, le régime micro-foncier s’applique si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel peut être choisi volontairement mais il sera obligatoire si vous dépassez ce montant. Encore une fois, vous pouvez également choisir volontairement d’être au régime réel. Ici, votre choix sera irrévocable pour 2 ans.

Vous êtes propriétaire d’une maison avec jardin ou d’un appartement doté d’un balcon ou d’une terrasse que vous souhaitez vendre au meilleur prix ? Pour faciliter votre démarche, il est important de valoriser votre intérieur mais attention à ne pas délaisser vos espaces extérieurs !

L’extérieur d’un bien est généralement la première chose que l’éventuel acheteur va voir, à moins qu’il ne soit situé à l’arrière. Cette première impression va être déterminante et va donner envie ou non à l’acquéreur potentiel de continuer sa visite.

Si vous souhaitez embellir votre extérieur à moindres coûts, le garden staging est la solution. Il s’agit du même principe que le home staging mais appliqué à votre jardin, balcon ou terrasse. L’objectif est de mettre en avant votre extérieur, le rendre chaleureux et le dépersonnaliser pour que le visiteur puisse s’y projeter, et ainsi de vous démarquer des autres biens sur le marché. Un extérieur bien entretenu va rassurer l’acheteur, ajouter une plus-value à votre bien et créer le coup de cœur !

Voici quelques conseils pour embellir vos espaces extérieurs :

• Faites le grand ménage : désencombrez le lieu, enlevez les éléments usagés ou cassés comme des pots de fleurs, du grillage, du mobilier abimé. Le but est de libérer de la place pour révéler le potentiel de l’espace et partir d’une nouvelle base pour votre réaménagement.
• Créez une mise en scène végétale : ôtez les mauvaises herbes, les feuilles et plantations mortes, tondez la pelouse et taillez les arbres et haies. Habillez le pied de vos arbres, optez pour de nouveaux pots et plantes dont la floraison est longue pour une meilleure adaptation à la période de vente de votre bien.
• Clôturez votre jardin ou balcon : le vis-à-vis peut être un critère impactant dans une vente. Essayer de masquez le vis-à-vis grâce à des clôtures et plantes.
• Optez pour une décoration « cosy » et harmonieuse avec des formes, couleurs et du mobilier aux matières neutres pour que chaque visiteur puisse s’imaginer facilement y vivre. 
• Aidez le potentiel acheteur à se projeter en créant différents espaces comme un coin repas, salon de jardin ou encore un potager.

Combien cela coûte-t-il ?

Le garden staging reste un rafraichissement de votre extérieur et non un réaménagement complet. Vous pouvez compter une enveloppe entre 0,5% et 1,5% de la valeur de votre logement. Bien sûr, cette enveloppe est variable selon l’étendue de la surface à embellir ainsi que des types de travaux à réaliser. Retenez que le garden staging est basé sur la valorisation de l’existant et non la rénovation complète de votre extérieur.

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Pour améliorer la performance énergétique de votre maison ou appartement, vous devrez forcément passer par la case travaux, cependant, il est souvent très coûteux d’entamer certaines rénovations énergétiques. Pour cela, on vous donne 3 aides à connaître pour réduire le coût de vos futurs travaux.

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide financière de l’état lancée le 1er janvier 2020, qui dépend du revenu fiscal de référence du ménage et du montant de leurs travaux. Cette aide remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) « Habiter mieux agilité » et « Habiter mieux sérénité ».

• Pour qui ?
Elle est accessible à tous les propriétaires et à toutes les copropriétés de logement construit depuis au moins 15 ans. Les propriétaires dont le logement est construit depuis au moins 2 ans peuvent également en bénéficier si la demande s’agit du remplacement d’une chaudière au fioul par un nouvel équipement chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire.

• Comment ça marche ?
MaPrimeRénov’ permet de financer des travaux de rénovation tels que l’isolation, le chauffage, la ventilation, ou permet de financer un audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif.
Les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise labellisée RGE (Reconnue Garante pour l’Environnement).
Le montant de la prime est forfaitaire et est calculé en fonction des revenus du ménage ainsi que du gain écologique permis par les travaux.

Pour plus d’informations : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/prime-renovation-energetique

L’éco-PTZ

L’éco-prêt à taux zéro permet de financer des travaux de rénovation de logements, avec un montant compris entre 7 000€ et 50 000€, selon les travaux financés.

• Pour qui ?
Ce prêt est délivré sous certaines conditions : il est accordé au propriétaire bailleur ou occupant et au syndicat de copropriété, jusqu’au 31 décembre 2023.

• Comment ça marche ?
Les conditions d’obtention sont différentes selon le type de travaux à effectuer :

– Isolation et/ou d’installation d’équipements

Pour pouvoir bénéficier de l’éco-PTZ, votre logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans, être votre résidence principale ou celle de vos locataires. Vos travaux devront porter sur une des catégories de travaux suivantes :
• Isolation thermique : toiture, murs donnant sur l’extérieur, fenêtres et portes donnant sur l’extérieur, plancher bas
• Installation ou remplacement d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire
• Installation d’un chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
• Installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable

– Amélioration du niveau de performance énergétique global

Pour pouvoir bénéficier de l’éco-PTZ, votre logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans, être votre résidence principale ou celle de vos locataires. Les travaux à effectuer devront améliorer sa performance énergétique globale. Au préalable, un audit énergétique devra être réalisé par un architecte ou un bureau d’étude spécialisé. Cela permettra de connaître la consommation énergétique actuelle du logement et de préconiser les travaux adéquats, afin d’atteindre ces objectifs :
• Une consommation conventionnelle annuelle inférieure à 331 kWh/m² en énergie primaire sur les usages chauffage, refroidissement et production d’eau chaude
• Un gain énergétique d’au moins 35 % par rapport à la consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire avant travaux pour les usages chauffage, refroidissement et production d’eau chaude

– Réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif

Pour pouvoir bénéficier de l’éco-PTZ, votre logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans, être votre résidence principale ou celle de vos locataires. Les travaux à effectuer devront être réalisés par un artisan ou une entreprise du bâtiment et permettront de réhabiliter votre système d’assainissement non collectif par des dispositifs qui ne consomment pas d’énergie.

Pour plus d’informations : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F19905

Le dispositif Coup de pouce économies d’énergie

Ce dispositif Coup de pouce permet de bénéficier de primes pour le financement de certains travaux de rénovation énergétique, cumulable avec l’aide MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ.

• Pour qui ?
Depuis 2019, cette aide s’adresse à tous les ménages, propriétaire ou locataire du logement, et aussi bien pour les résidences principales que secondaires. Dans le cas où vous seriez locataire, il vous faudra tout de même l’accord du propriétaire.

• Comment ça marche ?
Le montant des primes dépendra du niveau de ressources du foyer. Elles sont versées par les entreprises signataires de la charte « Coup de pouce économies d’énergies », principalement des vendeurs d’énergie, et se décline en plusieurs aides :
– La prime Coupe de pouce chauffage
– La prime Coupe de pouce isolation
– La prime Coupe de pouce thermostat avec régulation performante
– La prime Coupe de pouce rénovation globale.

L’aide peut servir à financer les travaux suivants :
– L’installation d’une chaudière biomasse performante, d’une pompe à chaleur air/eau ou eau/eau ou hybride, d’un système solaire combiné, d’un appareil de chauffage au bois très performant
– Le raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables (ENR&R)

La demande de prime devra être faite pour des travaux dont la date d’engagement est au plus tard le 31/12/2025 et la date d’achèvement au plus tard le 31/12/2026.
Pour l’isolation des combles et toitures, la demande de prime devra être faite pour des travaux dont la date d’engagement est au plus tard le 30/06/2022 et la date d’achèvement au plus tard le 30/09/2022.

Pour plus d’informations : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/prime-economies-energie

Améliorer les performances énergétiques de son logement est intéressant d’un point de vue économique, mais également écologique. À savoir que dès 2023, les logements classés G seront alors interdits à la location. De plus, d’ici 2028 la loi climat et résilience imposera aux propriétaires et bailleurs de faire des travaux de rénovation énergétique dans les logements de classe F et G.

Isolement et double-vitrage

Les travaux d’isolement sont les plus rentables. Un logement mal isolé connaît une perte en chaleur considérable allant jusqu’à 30%. Voici les travaux à entreprendre pour renforcer l’enveloppe thermique de votre logement :
• L’isolation des combles à faire en priorité, car selon l’Ademe 25 à 30% des pertes sont dues à une mauvaise isolation de la toiture.
• L’isolation des murs qui vous permet d’éviter jusqu’à 25% de perte de chaleur en moins. Il est possible d’isoler les murs soit par l’intérieur, soit par l’extérieur, plus coûteux, mais plus efficace.
• L’isolation par double vitrage et modèles plus performants des fenêtres et ouvrants, qui représente 10 à 15% de perte de chaleur en moins.
• L’isolation du sol, soit sous le carrelage ou plancher, soit par isolation du plafond de la cave ou garage pour les planchers bas. L’isolation des sols représente 10 à 15% de perte de chaleur en moins, et à pour deuxième avantage un isolement phonique.

Remplacer son équipement chauffage

Le chauffage est la première source d’émission de gaz à effet de serre d’une maison qui représente plus de la moitié du budget énergétique d’un ménage. Pour améliorer les performances du logement, il faudrait investir dans un système de chauffage plus économique et plus écologique, comme la chaudière à bois, poêle ou la pompe à chaleur. Le chauffage au gaz serait lui moins écologique, car énergie fossile, mais serait l’hydrocarbure le moins néfaste par rapport aux autres combustibles fossiles.

Ne pas négliger la ventilation

Vous pouvez installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour lutter contre l’humidité de vos pièces ; l’aération quotidienne de votre logement, permet également de diminuer le taux d’humidité et par conséquent, l’air sera plus facile à réchauffer.

Aujourd’hui, le nombre de logements dit « passoires thermiques » s’élève à environ 4,8 millions en France. Ces biens représentent une consommation énergétique très élevée. Les raisons ? Une mauvaise isolation, une mauvaise ventilation ou encore des équipements énergivores. Ces biens affichent une étiquette énergie de F ou G et ont des effets climatiques néfastes dus à l’augmentation des émissions de gaz à effet de serre. De plus, ils entraînent des difficultés financières en raison des lourdes factures et donc une dépréciation des biens de ces classes.

Depuis l’été dernier, le diagnostic de performance énergétique (DPE), document permettant d’estimer la consommation énergétique et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un logement, a été modifié. Le gouvernement a décidé de mettre en place la loi Climat et résilience qui interdit la location de ces logements énergivores dans le but d’inciter les propriétaires à rénover leurs biens.

Si vous êtes propriétaire d’un logement de classe F ou G ou si vous songez à en acheter un de cette classe énergétique, plusieurs dates sont à retenir :
• Depuis le 1er janvier 2022 : Tous les bailleurs ont l’obligation de mentionner une fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle de leur logement dans leur annonce immobilière.
• 25 août 2022 : La hausse des loyers des biens classés F et G ne sera plus autorisée.
• 2023 : Les biens consommant plus de 450 kWh.m2 par an (au-dessus du seuil d’indécence énergétique) seront interdits à la location.
• 2025 : Les classes G deviendront interdites (consommation supérieure à 420 kWh.m2.an).
• 2028 : Les biens de classe énergie F ne pourront plus être loués.
• 2034 : Les biens classés E ne pourront plus accueillir de nouveaux locataires.

Investir dans une passoire thermique, un gain potentiel ?

Deux choix s’offrent aux propriétaires de ces logements : le rénover ou le vendre. Pour certains, ces rénovations s’annoncent trop coûteuses ou trop complexes avec, par exemple, l’isolation du bien, le remplacement des fenêtres, le changement du système de chauffage et de ventilation, etc. Une chose est sûre, le budget des travaux s’élèvera certainement à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Un bien classé F ou G se vend en général 2% à 18% moins cher qu’un logement classé D. À la suite de cette loi, les biens F et G vont davantage perdre en valeur dans les années à venir et les propriétaires vendront à perte, une aubaine pour les investisseurs. Toutefois, des aides pourront aider à réduire les frais comme MaPrimeRénov’, une aide à la rénovation énergétique calculée en fonction vos revenus et du gain écologique de vos travaux. L’acheteur d’une « passoire thermique » sera susceptible de négocier le prix du bien ce qui compensera le surcoût des travaux de rénovation énergétique.

Plusieurs textes de loi concernant les assurances emprunteurs ont été mis en place ces dernières années.

Parmi elles, on peut citer la loi Lagarde datant du 1er juillet 2010 qui a rendu possible le libre choix de l’assurance emprunteur. Par la suite, en 2014, la loi Hamon a permis le droit de résiliation à tout moment dès la première année du contrat et enfin c’est l’amendement Bourquin en 2018 qui a étendu ce droit au-delà de la première année à chaque anniversaire du contrat.

À la suite de ces mesures, un nouveau texte, la loi Lemoine, a été adopté le 17 février 2022 et permet maintenant aux personnes qui ont contracté un prêt immobilier de résilier et de changer leur assurance emprunteur à tout moment sans frais. Cette mesure sera en application dès le 1er juin 2022 pour les nouvelles offres de prêts et à partir du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurances en cours.

Les mesures à noter

Cette loi entraîne des obligations d’informations renforcées. En effet, les assureurs seront dans l’obligation d’informer, et ce, chaque année du droit de résiliation et de la date d’échéance du contrat des emprunteurs. Également, cette loi entraîne la suppression du questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 euros et avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Enfin, cette loi réduit le délai du droit à l’oubli à cinq ans pour les personnes ayant eu un cancer.

Vous souhaitez mettre votre maison ou appartement en vente ? Le home staging est un moyen efficace pour donner une seconde jeunesse à votre logement sans vous ruiner, tout en apportant une plus-value à votre bien !

Qu’est-ce que le Home Staging ?

Le Home Staging est le fait de valoriser son bien en effectuant de petits travaux d’intérieur, comme réagencer un espace en abattant un mur ou en installant une cloison, rafraîchir une pièce en redonnant un coup de peinture, revoir la décoration pour harmoniser les espaces…

L’objectif étant de rendre votre maison ou appartement le plus attrayant possible avant une vente, ou tout simplement pour vous-même.

Question budget, combien ça coûte ?

Le but du home staging est de ne pas dépenser une fortune dans vos travaux de rafraîchissement. En général, le coût varie entre 0,5% et 4% du prix de vente de votre logement.
Faites le tour de vos pièces et notez ce qui est à changer ; commencez à budgéter pour avoir une idée du coût global et avisez. 

Nos conseils et astuces home staging

Aujourd’hui, les pièces à mettre en valeur dans un premier temps, qui permettront de vous distinguer lors d’une vente seront : la cuisine, la pièce à vivre et la salle de bain. Ainsi, une remise à neuf de certains espaces de vie peut faire la différence et permet à l’acquéreur de se projeter plus facilement. Aussi, n’oubliez pas de dépersonnaliser votre logement le plus possible.

Faire un tri et dépersonnaliser

Au fil des années il nous arrive trop souvent d’entasser toutes sortes de choses, or des pièces remplies de bibelots en tout genre ne flatteront pas leur volume et encore moins votre intérieur ! Il est temps de faire un tri, de désencombrer et de dépersonnaliser. Aussi, lorsqu’une petite surface est habillée de meubles imposants, cela peut vite devenir étouffant, penser à vous séparer de plus de meubles possible pour mettre en avant vos espaces, surtout le temps d’une vente. Le but est d’attirer l’attention sur les atouts votre bien et non pas sur vos affaires.

Effectuer quelques petits travaux

Reboucher un trou, changer les joints de salle de bain, changer une ampoule… Toutes ces petites choses peuvent faire la différence durant la visite de votre bien, alors au travail ! Aussi, c’est le moment de repeindre vos pièces pour leur redonner de l’éclat, ou encore de moderniser vos meubles, en leur donnant un bon coup de peinture !

Ce que nous vous conseillons 

Le choix des couleurs est subjectif, la plupart du temps votre intérieur sera à votre goût. Or, dans le cas d’une vente ou d’une mise en location, optez pour des couleurs claires et sobres afin que l’acquéreur puisse se projeter plus facilement.
Adoptez la couleur basique : le blanc, qui reflétera la lumière et engendrera un espace lumineux et sain. Vous pouvez également choisir des couleurs dans les tons de beige, crème, gris clair…
Si toutefois, vous trouvez que l’intérieur paraît trop froid, vous pouvez toujours peindre un mur en couleur afin d’y donner plus de caractère.

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