La fiscalité de la location meublée : ce qu’il faut savoir

La location meublée permet aux propriétaires d’optimiser leur rentabilité locative. Elle attire des locataires en quête de logements prêts à l’emploi et offre un cadre fiscal avantageux. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur sa fiscalité.

Location meublée : statut fiscal et déclaration des revenus

En France, l’administration fiscale classe les revenus de la location meublée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  Cela n’est pas le cas pour les locations nues, soumises aux revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’appliquent : Le régime micro-BIC s’adresse aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 € (chiffre 2024 pour les meublés classiques). Il accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui simplifie la gestion fiscale.

Ce régime reste avantageux lorsque les charges réelles sont inférieures à cet abattement. Le régime réel devient obligatoire au-delà de 77 700 € de revenus locatifs ou accessible sur option s’il est plus avantageux. Il permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, intérêts d’emprunt, ameublement, frais de gestion, assurances, etc.) et d’amortir le bien ainsi que les meubles, réduisant ainsi la base imposable. Ce régime profite davantage aux propriétaires ayant des charges importantes.

Les propriétaires peuvent également choisir entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP), selon leurs revenus et leur activité locative.

Deux statuts existent en fonction des revenus locatifs perçus et des revenus globaux du foyer fiscal

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique lorsque les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Il offre le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel, permettant une fiscalité avantageuse et l’amortissement du bien sous régime réel.

Ce statut n’entraîne aucune cotisation sociale, mais implique des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) devient obligatoire dès que les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et constituent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. L’imposition se fait dans la catégorie des BIC professionnels, avec la possibilité de déduire les déficits du revenu global.

Ce statut inclut des cotisations sociales. Mais il peut permettre une exonération de l’impôt sur la plus-value à la revente sous certaines conditions.

Les spécificités fiscales de la location meublée touristique

Pour une location de courte durée type Airbnb, certaines règles spécifiques s’appliquent. Le plafond du micro-BIC passe à 188 700 €, avec un abattement de 71 %. Les propriétaires peuvent choisir le régime réel si celui-ci s’avère plus avantageux. Ils doivent également déclarer le logement en mairie et s’acquitter de la taxe de séjour selon la localité.

Fiscalité à la revente et plus-values immobilières

En LMNP, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers, avec un abattement progressif dès la sixième année et une exonération totale après 30 ans. En LMP, si le bien est exploité depuis plus de cinq ans et que les revenus locatifs ne dépassent pas 90 000 €/an, il est possible d’obtenir une exonération de l’impôt sur la plus-value.

Conclusion

La location meublée offre des avantages fiscaux non négligeables, que ce soit via le statut LMNP ou LMP. Choisir entre le micro-BIC et le réel dépend du montant des charges et du niveau des revenus locatifs. Avant de se lancer, il est recommandé de bien étudier son projet. Si besoin, de consulter un expert-comptable pour optimiser sa fiscalité.

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